Той, хто має квартиру в Празі і думає про здачу в оренду, насправді вирішує одне питання. Скільки грошей це реально принесе. Відповідь така: валова прибутковість у празьких квартир сьогодні коливається приблизно між трьома і чотирма відсотками на рік, у менших квартир іноді трохи вище. Після відрахування податків, ремонтів і періодів без орендаря чистий прибуток зазвичай знижується до трьох – майже чотирьох відсотків. Звучить скромно порівняно з короткостроковою орендою через Airbnb, де цифри сягають п'яти – дванадцяти відсотків. Однак ці вищі цифри мають свою ціну у вигляді роботи, ризику й адміністрування, яку багато власників спочатку недооцінюють.
Реальний заробіток до того ж суттєво відрізняється залежно від розміру квартири, локації, стану й, головне, від того, наскільки добре організована оренда. Квартира на Виноградах здається інакше, ніж квартира в Горних Почерницях, і різниця в заповнюваності здатна звести нанівець навіть найкращу прибутковість, розраховану на папері. У наступних рядках розберемо реальні цифри, спосіб розрахунку і те, що на практиці найбільше впливає на заробіток від оренди в Празі.
1. Скільки реально заробляють на оренді квартири в Празі сьогодні
Найменші квартири типу 1+kk у Празі зараз здаються приблизно за п'ятнадцять – дев'ятнадцять тисяч крон на місяць, залежно від локації і стану квартири. Двокімнатні 2+kk коливаються в межах двадцяти – двадцяти шести тисяч, а сімейні квартири 3+kk і більші сягають тридцяти – сорока тисяч крон, у престижних районах і вище. Ці цифри є ринковими оцінками, офіційна статистика буває на кілька тисяч нижчою, бо враховує й старі договори, які довго не оновлювалися.
Річна оренда типової 2+kk виходить приблизно двісті сорок – триста дванадцять тисяч крон брутто. Питання залишається, скільки з цього реально залишиться власнику після відрахування витрат і скільки місяців на рік квартира дійсно приносить дохід, а не просто чекає на наступного орендаря. Точнішу оцінку для конкретної квартири, з урахуванням локації, поверху і стану, дає безкоштовний калькулятор ринкової оренди, куди достатньо ввести адресу і кілька базових параметрів, і протягом двох днів прийде орієнтовний розрахунок.
2. Валова і чиста прибутковість: що реально надійде на рахунок
Валова прибутковість рахується просто: річна оренда ділиться на ціну купівлі квартири і множиться на сто. У празьких квартир зазвичай виходить число між трьома і чотирма цілими трьома десятими відсотка. Однак це число не враховує нічого з того, що власнику реально коштує грошей, тому для реального прийняття рішень воно майже марне.
Чиста прибутковість віднімає від валової оренди податок на прибуток, який у фізичних осіб зазвичай становить п'ятнадцять відсотків, при вищих доходах може зростати. Далі віднімаються внески об'єднання власників (SVJ), страхування квартири, резерв на ремонти, який зазвичай становить близько десяти відсотків річної оренди, і, звісно, період, коли квартира стоїть порожньою. Навіть коротка пауза між орендарями здатна знизити кінцеву прибутковість на десяту частину і більше. Після всіх відрахувань у типової празької квартири чиста прибутковість встановлюється на рівні близько трьох відсотків, у добре керованих квартир із мінімальною незайнятістю може піднятися трохи вище трьох з половиною.
3. Що найбільше впливає на розмір оренди і швидкість здачі
Локація вирішує більше, ніж думають власники. Квартира за п'ять хвилин від метро здається спокійно за тиждень, тоді як ідентична квартира трохи далі, на околиці, чекає на орендаря місяць і більше. Далі має значення стан квартири: свіжопофарбована й облаштована квартира з робочою кухнею йде легше, ніж простір, що виглядає так, ніби останній ремонт бачив двадцять років тому.
Недооціненою є і якість оголошення, і швидкість реакції на запити. Орендарі сьогодні шукають квартиру онлайн і вирішують швидко, тому квартира, на запит щодо якої власник відповідає аж через три дні, втрачає зацікавленого на користь конкурентів. Саме тут найбільше проявляється різниця між самостійним управлінням і професійним управлінням нерухомістю, де оголошенням, показами і спілкуванням із претендентами займається команда, яка присвячує цьому час щодня, а не лише у вихідні між іншими обов'язками.
4. Довгострокова оренда чи краще Airbnb
Коротка відповідь: Airbnb заробляє більше на папері, але коштує власнику значно більше праці й нервів. Тоді як довгострокова оренда в Празі приносить чисту прибутковість близько трьох відсотків, короткострокова оренда через платформи на кшталт Airbnb чи Booking у хорошій локації сягає п'яти – дванадцяти відсотків брутто. Різниця в річних доходах для конкретної квартири буває вдвічі більшою і навіть вище.
Але ціна за це реальна. Короткострокова оренда означає прибирання після кожного проживання, прання білизни, спілкування з гостями вдень і вночі, сезонні коливання попиту і зростаюче регулювання, яке празькі управи поступово посилюють. Професійне управління короткостроковою орендою до того ж зазвичай бере близько тридцяти відсотків від виручки, тож різниця порівняно з довгостроковою орендою після відрахування цієї статті помітно зменшується.
Показник | Довгострокова оренда | Короткострокова оренда (Airbnb) |
Орієнтовна річна прибутковість | 3–4 % чистими | 5–12 % брутто, до витрат на управління |
Адміністрування | Низьке, один договір на рік і більше | Високе, щоденне спілкування з гостями |
Ризик несплати | Перевірений орендар, застава як страховка | Оплата наперед через платформу, нижчий ризик |
Сезонність | Стабільний дохід протягом усього року | Коливання залежно від сезону і туризму |
Необхідність активного управління | Низька за хорошого договору | Практично щоденна, без професіонала складно |
5. Де власники найчастіше втрачають гроші
Найпоширеніша помилка — встановлювати оренду на око, за тим, що власник пам'ятає з часів купівлі квартири, або за одним оголошенням сусіда. Завищена оренда без потреби довго тримає квартиру порожньою, занижена ж щомісяця позбавляє власника кількох тисяч крон, навіть якщо він цього не помічає. Рішенням зазвичай є орієнтуватися на актуальні дані, а не на відчуття, і для цього також можна використати калькулятор ринкової оренди, який порівнює квартиру з подібними пропозиціями поблизу.
Другою типовою помилкою є вибір орендаря без належної перевірки. Відсутність перевірки доходу, історії платежів чи рекомендацій з попереднього житла проявляється тоді, коли оренда перестає надходити вчасно і власник вирішує, що робити далі. Третя помилка — недооцінка договору: договір оренди без чітко прописаної застави, терміну попередження і стану квартири при передачі створює проблеми обом сторонам, зазвичай усе ж більше власнику.
6. Чому варто довірити оренду Aluf Rent
Aluf Rent працює на празькому ринку понад десять років і опікується більш ніж п'ятьма тисячами об'єктів нерухомості, тож має уявлення про те, як насправді поводиться оренда в окремих районах, а не лише за статистикою. Завдяки цьому на практиці вдалося скоротити середній час, коли квартира стоїть порожньою, із сорока п'яти днів до приблизно семи, що для типової квартири виливається в десятки тисяч крон додаткового доходу на рік.
До складу управління нерухомістю входить перевірка кожного претендента на оренду, підготовка і контроль договору оренди, щомісячні звіти для власника й організація ремонтів через перевірених майстрів, тож власнику не доводиться вирішувати питання через дзвінки через кран, що капає. Для вибраних квартир Aluf Rent додатково пропонує гарантований дохід навіть у період, коли квартира без орендаря, що змінює всю логіку розрахунку прибутковості, адже порожні місяці перестають бути ризиком. Сюди ж належить страхування квартири, юридична підтримка і цілодобова підтримка орендарів, завдяки чому зменшується і кількість конфліктів, які інакше довелося б вирішувати власнику самостійно.
7. Коли має більше сенсу продати квартиру, а не здавати в оренду
Оренда не завжди вигідна. Якщо квартира обтяжена іпотекою з високим платежем, може статися, що чистий прибуток від оренди навіть не покриє платіж, не кажучи вже про прибуток. Так само буває, коли власник довгостроково живе поза Прагою, і управління нерухомістю на відстані без допомоги приносить йому більше клопоту, ніж грошей.
У таких ситуаціях варто порівняти прибутковість від оренди з тим, скільки за квартиру власник отримав би на ринку при продажу нерухомості і що з цими грошима можна було б зробити в іншому місці. Іноді вивільнений капітал, інвестований в інше, виявляється вигіднішим, іноді з'ясовується, що оренда з хорошим управлінням за кілька років дає вищу прибутковість, ніж негайний продаж. Однозначної відповіді не існує — усе залежить від конкретної квартири, кредиту і планів власника.
8. Висновок
Оренда квартири в Празі сьогодні реально приносить три – чотири відсотки чистими на рік, у добре керованих квартир трохи більше, у занедбаних і погано налаштованих — цілком може бути й менше, ніж могло б бути. Різницю між хорошим і поганим результатом визначає не лише локація чи розмір квартири, а головно те, наскільки швидко знаходиться надійний орендар і скільки місяців квартира без потреби стоїть порожньою. Хто не наважується на управління самостійно або не має на це часу, може довірити перевірку орендарів, договір і поточну експлуатацію досвідченій команді, а натомість присвятити себе власній роботі. Достатньо написати на контакти Aluf Rent і домовитися про безкоштовну консультацію або оцінку прибутковості конкретної квартири.
9. Часті запитання
Скільки реально можна заробити на оренді квартири в Празі? Чиста прибутковість типової празької квартири коливається між трьома і чотирма відсотками на рік від її ринкової вартості. Конкретна цифра залежить від локації, розміру квартири і, головно, від того, скільки часу протягом року квартира дійсно приносить дохід.
У чому різниця між валовою і чистою прибутковістю? Валова прибутковість — це просто співвідношення річної оренди і ціни квартири, без відрахування витрат. Чиста прибутковість додатково враховує податок на прибуток, ремонти, страхування, внески SVJ і період без орендаря, тому зазвичай буває на кілька відсоткових пунктів нижчою.
Що вигідніше в Празі: довгострокова оренда чи Airbnb? Airbnb на папері може заробити більше, але коштує значно більше часу, адміністрування і зазвичай ще й частку від виручки за професійне управління. Довгострокова оренда дає нижчу, зате стабільнішу і менш клопітну прибутковість.
Що робити, якщо квартира довго не зайнята? Кожен порожній місяць знижує річну прибутковість на кілька відсотків, тому варто стежити, чи встановлена оренда відповідає ринку, і за потреби коригувати оголошення чи ціну. Професійне управління для вибраних квартир додатково пропонує гарантований дохід навіть у період без орендаря.
Чи потрібно платити за управління, навіть якщо квартира зараз вільна? Залежить від конкретної домовленості з керуючою компанією. У моделі з гарантованим доходом власник отримує узгоджену суму навіть у місяць без орендаря, оскільки ризик незайнятості бере на себе керуюча компанія.
Скільки часу займає пошук орендаря? При неправильно встановленій оренді чи слабкій рекламі це може бути місяць і більше. При активному управлінні і правильно встановленій ціні термін зазвичай скорочується до одного-двох тижнів.
Що робити, якщо орендар перестає платити? Допомагає з самого початку мати якісно складений договір із чіткою заставою і терміном попередження, а також заздалегідь перевіреного орендаря. Якщо несплата все ж трапляється, питання вирішується згідно з договором, у крайньому випадку — юридичним шляхом, у чому також допомагає юридична підтримка в рамках управління нерухомістю.
Як дізнатися, яку оренду я реально можу встановити для своєї квартири? Найшвидший спосіб — безкоштовний калькулятор ринкової оренди, де достатньо ввести адресу, тип і площу квартири, і протягом двох днів прийде орієнтовна оцінка та рекомендація, як за потреби скоригувати оренду.
Хочете дізнатися, скільки
може приносити саме ваша квартира?
Залиште заявку — безкоштовно оцінимо дохідність і поділимося рекомендаціями для збільшення прибутку.
Це безкоштовно та ні до чого не зобов'язує.
